Le bail commercial : un contrat à placer sous haute surveillance (1)

Crédit photo – Jean-Louis Zimmermann

Les très petites et moyennes entreprises (TPE) et certaines PME qui exercent le plus souvent leur activité dans le domaine du commerce de gros et de détail, de l’hébergement et de la restauration ont souvent comme point fondamental de leur activité : l’achalandage, c’est-à-dire la partie de la clientèle de passage davantage retenue par l’emplacement du fonds de commerce que par la personne ou l’activité du commerçant.

Or, bon nombre de ces entrepreneurs ignorent les règles essentielles qui régissent un des contrats des plus importants pour cet achalandage, à savoir le bail commercial. Souvent méconnu ou très imparfaitement maîtrisé, le droit des baux commerciaux est pourtant essentiel à l’entreprise. Perdre son bail commercial est souvent synonyme d’une perte de son fonds de commerce.

Il apparaît dès lors nécessaire de rappeler à nos lecteurs les aspects les plus fondamentaux de la législation des baux commerciaux.

Ce qu’est un bail commercial

Il faut bien comprendre que le droit des baux commerciaux contient une série de dispositions protectrices pour le commerçant.

Mais, pour que le chef d’entreprise puisse bénéficier de ces règles protectrices, il faut que dans un premier temps il réussisse à faire qualifier de bail commercial le contrat de location de ses locaux commerciaux.

En effet, le code du commerce ne définit pas précisément le bail commercial. L’article L 145-1 du code du commerce se contente d’apporter la définition suivante : « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. »

Dans cette définition, il pourrait être intégré différents contrats de location de locaux commerciaux qui ne sont pas des baux commerciaux :
– les conventions d’occupation précaire,
– les domiciliations,
– les contrats de courte durée (deux ans).

Quelques précisions d’importance

Les indices qui permettent de qualifier le contrat de bail commercial sont de deux ordres :
– la durée
– la durée constitue probablement un des éléments caractéristiques des baux commerciaux.
– la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans (article L 145-quatre du code du commerce).

Quant aux intentions des parties au contrat, la rédaction du contrat devra clairement préciser qu’il s’agit d’un bail commercial.

Dans la mesure où il n’existe pas de forme particulière au bail commercial, il est fondamental pour le locataire de demander à ce que les intentions de chacune des parties soient clairement stipulées dans le contrat. Le locataire devra donc s’assurer qu’une disposition du contrat précise clairement que les parties entendent qualifier la convention de bail commercial. En ce sens, la stipulation d’une durée des neuf ans constitue un indice manifeste de cette intention.

S’agissant de la possibilité d’une résiliation par le locataire au terme d’une durée de trois ans, ce dernier dispose de la faculté de résilier son bail à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la date d’effet initial de son contrat. Mais pour que cette résiliation triennale soit valable, elle doit être notifiée par un congé délivré par huissier de justice au moins six mois avant l’expiration triennale.

Le plafonnement du loyer

L’entrepreneur doit également savoir que le bailleur ne peut pas augmenter subitement le loyer. En effet, les règles d’augmentation des loyers commerciaux sont strictement encadrées. Il s’agit de la notion de plafonnement du loyer. Pour faire simple, un bailleur ne pourrait pas faire passer son loyer de 150 à 300. Ainsi, durant la période d’exécution du contrat seules des révisions indiciaires (légère augmentation du loyer), sont possibles à des périodes précises, c’est-à-dire 1) à la date anniversaire du bail chaque année si le bail le prévoit expressément, 2) tous les trois ans si le bail ne prévoit pas une révision indiciaire annuelle.

L’augmentation substantielle du loyer (déplafonnement) n’est possible que dans des circonstances particulières qui consistent dans la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Un exemple concret suffira à expliciter cette notion.

Supposons que vous soyez locataire d’une sandwicherie dans un quartier calme et que votre loyer mensuel est de 800 euros. Le bailleur aurait le droit de déplafonner votre loyer si une université ou des bureaux venaient s’installer en face de votre sandwicherie. En effet, dans ce cas, votre chiffre d’affaires augmenterait subitement par la modification de ces facteurs locaux de commercialité.

Autre cas de déplafonnement possible : la reconduction du bail au-delà de douze années sans que l’une ou l’autre des parties ne se soient informée de leur volonté de renouveler ou non le bail. Nous verrons tout cela en détail dans une seconde partie.