Crédit photo – Jean-Louis Zimmermann
Seconde partie de l’article consacré au bail commercial. Pour lire ou relire la première partie, cliquez sur le lien suivant : Le bail commercial : un contrat à placer sous haute surveillance (1).
Conditions de la cession du fonds de commerce et cession du seul droit au bail
La cession de droit au bail est une opération par laquelle le locataire cède à un acquéreur l’usage et la jouissance du bail. Cette opération consiste en matière commerciale à transmettre le droit d’exploiter l’activité économique dans les locaux, ainsi que les prérogatives accessoires du bail, telles que le droit au renouvellement du bail.
La cession du fonds de commerce comprend quant à elle le transfert de l’ensemble des éléments concourant à l’exercice de l’activité économique. La cession portera dès lors sur le matériel, les marchandises, la clientèle, les éventuels brevets…
Cette cession du fonds de commerce est plus large et emporte de ce fait cession du droit au bail. Au-delà de cette première distinction, il est nécessaire de prendre en compte la différence dans le rapport avec le bailleur. Ainsi, le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son fonds de commerce alors qu’il est en droit de refuser une cession du seul droit au bail.
Conséquences de la non-exécution des causes du bail, non-paiement des loyers
Une clause résolutoire est habituellement insérée dans le bail commercial. Cette clause stipule la résiliation de plein droit de la convention de bail en cas de non respect par le locataire, des obligations contractuelles qui lui sont imparties.
La clause est notamment actionnée lorsque le locataire ne paye pas ses loyers à terme (il suffit juridiquement d’un seul défaut de paiement d’un terme de loyer). C’est également le cas lorsque l’usage qui est fait du local est contraire à la destination prévue dans le bail (clause de destination qui précise le type d’activité qui peut être exercée dans le locaux).
Le déclenchement de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail commercial, et donc la perte du local. Cependant, la mise en œuvre de la clause résolutoire impose au bailleur le respect de certaines conditions de forme.
Ainsi, le bailleur doit impérativement mettre en demeure le locataire du déclenchement de la clause résolutoire dans le délai d’un mois si ce dernier ne régularise pas sa situation. Cette mise en demeure doit être obligatoirement formalisée par un commandement par acte d’huissier qui visera les manquements reprochés au locataire.
Il est donc impératif de remédier à la situation invoquée dans le délai d’un mois alloué par le commandement d’huissier, sans quoi le bailleur pourrait obtenir le constat de la clause résolutoire devant le juge et par voie de conséquence l’expulsion du locataire.
L’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction correspond à la somme dont le bailleur doit s’acquitter lorsqu’il fait le choix de ne pas renouveler le locataire. On parle alors de « propriété commerciale » au « profit du locataire ».
Cette indemnité est calculée relativement au préjudice correspondant à l’éviction du locataire et dans une certaine mesure constitue le prix à payer pour recouvrer la libre jouissance du bien.
Le locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été payée. L’indemnité d’éviction n’a cependant pas à être versée dès lors que le locataire a commis une faute relative à la violation des clauses statutaires.
Les conditions du renouvellement du bail
Le droit au renouvellement du bail commercial au-delà des neuf ans est d’ordre public. Les clauses et stipulations qui ont pour effet de faire échec à ce droit sont déclarées nulles et de nul effet. Cela inclut les clauses de renonciation à ce droit.
La durée du contrat de location du bail ne peut être inférieure à neuf ans. Le locataire peut alors espérer le renouvellement de son bail au terme de cette période. Cependant, le bailleur peut refuser la reconduction au-delà de cette durée, ce qui donnera lieu au versement de l’indemnité d’éviction précitée, indemnité qui vise à compenser le préjudice subit par le locataire.
A cet effet, le locataire devra respecter les conditions suivantes :
– être immatriculé au RCS. Il est donc vivement conseillé de maintenir son immatriculation ;
– avoir exploité le fonds durant les trois dernières années précédant le renouvellement ;
– ne pas avoir commis d’infraction au bail durant son exécution (non-paiement des loyers, sous-location interdite ou toute autre infraction aux clauses du bail…)
Si l’une des trois conditions précitées n’est pas respectée, le bailleur pourra alors utiliser cette défaillance pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction. Si au terme de ces neuf années, aucune des parties ne se manifeste quant à la reconduction du bail, celui-ci est prorogé aux mêmes conditions, pour une période indéterminée.
Le locataire qui souhaite le renouvellement de son bail peut le demander dans un délai de six mois précédant la fin de la période d’exécution du bail, soit à tout moment au cours de la reconduction. Dans les deux cas, la demande du locataire doit se faire par acte d’huissier.
Il est important d’indiquer que le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer dans le cas où si l’une des parties n’a pas demandé (pour le locataire) ou offert (pour le bailleur) le renouvellement entre la neuvième et la douzième année du bail.
Le locataire doit donc veiller à ce délai des douze années pour éviter un déplafonnement.
