Acheter ses propres locaux : le crédit-vendeur pour les associations

A ce jour, les particuliers peuvent financer l’achat d’un bien immobilier grâce à la murabaha.

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Malheureusement, les associations qui souhaiteraient faire l’acquisition par exemple de locaux ne peuvent y recourir. Ainsi, chez 570, nous nous retrouvons souvent dans une position délicate, contraints de fermer la porte à des projets de mosquées, d’écoles privées ou d’instituts.

Une murabaha simple pour les associations

Soucieux de proposer des solutions à chacun, nous avons développé, en partenariat avec une grande étude notariale parisienne et sous le contrôle de cheikh Mouhammad Patel, spécialiste en droit musulman et en finance islamique, un contrat de murabaha « simple », c’est-à-dire prévu pour les opérations de murabaha ne faisant pas intervenir la banque.

Outre le contrat, c’est tout un modèle financier ainsi qu’un argumentaire ficelé sur mesure qui permettent aujourd’hui à certaines associations de voir aboutir leurs projets d’acquisition sans avoir à solliciter la banque ni à attendre des années avant de collecter les fonds nécessaires dans leur totalité.

Comment financer un bien immobilier sans banque ?

Précisons que la solution proposée fonctionne aussi bien pour les associations que pour les particuliers ou les professionnels. Le principe est dérivé d’un contrat de droit français appelé « crédit-vendeur« .

En France, le crédit-vendeur est peu connu du grand public. Il est surtout usité dans les milieux professionnels, par exemple dans les cessions de fonds de commerce. Il consiste pour le vendeur à octroyer à l’acheteur un différé de paiement sur une partie du prix. En d’autres termes, l’acheteur ne paie pas la somme totale au moment de l’achat, mais en plusieurs fois sur une durée déterminée dans le contrat signé avec le vendeur.

Dans ce cas, on s’aperçoit qu’au final le vendeur joue le rôle de la banque ; d’où l’appellation « crédit-vendeur » qui comporte à la fois la notion de vente (vendeur) et celle du différé de paiement (crédit).

Le transfert du titre de propriété est lui immédiat : lors de la signature, l’acheteur devient immédiatement propriétaire.

Lors de la négociation, faites preuve de finesse

Comme vous pouvez vous en douter, le principal inconvénient de cette solution est le fait que les vendeurs sont rarement enclins à conclure ce type de ventes. Dans un crédit-vendeur, une partie de la somme totale est le plus souvent échelonnée sur un certain nombre d’années (paiement mensuel en général). Le vendeur ne perçoit donc pas la totalité de la somme au moment où il cède son bien.

C’est un détail qu’il faut bien avoir en tête pendant la négociation : lorsqu’il accepte de vous vendre son bien immobilier, le propriétaire vous fait une faveur. Ne l’oubliez pas. Dès lors, il vous appartient, en tant qu’acheteur potentiel, de faire preuve de finesse. Voici quelques suggestions pour réussir à mener à terme la vente.

– Proposez une contrepartie financière : rien n’interdit en islam de proposer deux prix différents selon le mode de paiement. Je peux tout à faire vous vendre mon téléphone au prix de 100 euros si vous me payez tout de suite ou 120 euros si vous me payez dans un mois. N’hésitez donc pas à proposer au vendeur de revoir le prix à la hausse en contrepartie de l’échelonnement du paiement dans le cadre du crédit-vendeur.
Sachez que dans le cas d’un financement bancaire il vous en coûtera grosso modo 20 % du montant à financer. Tant que l’augmentation du prix que vous proposez au vendeur ne dépasse pas ces 20 %, vous restez financièrement gagnants. Le vendeur, quant à lui, pourra considérer que vous lui faites une fleur.

– Rappelez au vendeur les garanties dont il bénéficie : dans ce type d’opérations, il est tout à fait classique de prévoir une garantie sur le bien, une espèce d’hypothèque. Vous pouvez lui proposer comme garantie qu’il récupère le bien si vous ne payez pas (voir la notion de « rahn » en droit musulman). La vente est donc complètement sécurisé pour le vendeur, le risque que vous ne le payiez pas pendant la période d’échelonnement étant complètement couvert par la garantie dont il bénéficie.

– Présentez un apport important : pour le paiement comptant, tâchez de réunir la plus grande somme possible. Il est très courant qu’un vendeur prévoit de réutiliser dans l’immédiat l’argent de la vente de son bien immobilier, par exemple pour une autre acquisition. Si pour le paiement comptant, souvent appelé « bouquet », vous apportez une somme importante, vous maximiserez vos chances de convaincre le propriétaire.

A qui cette solution convient-elle le mieux ?

Du fait de ces contraintes, le crédit-vendeur ne convient pas à tout le monde. On distingue néanmoins deux types d’acheteurs.

D’abord les particuliers qui recherchent un bien immobilier pour un investissement locatif :
– dans ce cas, il s’agit le plus souvent d’un petit appartement plutôt qu’une grande maison. Le prix du bien sera donc bien plutôt abordable.
– les exigences personnelles sont moins importantes lorsque l’on s’apprête à acheter pour louer à un tiers que lorsque l’on recherche sa future résidence. Il est en effet plus simple de chercher à acquérir un studio qu’une maison ou un appartement pour un couple avec enfants.
– on peut aisément se réunir (amis proches, membres de la famille) pour disposer rapidement de l’apport initial. Etre à plusieurs peut en rassurer le vendeur quant à la capacité à assumer les mensualités futures qu’il reste à payer.

Ensuite, les associations qui veulent acquérir des locaux pour leurs activités :
– les associations ont une capacité à générer rapidement de la trésorerie par le biais des collectes de dons. Elles peuvent en général avancer un apport important au moment de la signature.
– les biens que recherchent les associations sont souvent des bâtiments industriels qui sont ensuite restructurés pour les adapter à leurs besoins. Or, à cause de la crise, ce type de biens ont souvent beaucoup de mal à trouver des acheteurs. Leurs propriétaires sont par la force des choses plus enclins au crédit-vendeur.
– les propriétaires de ce type de biens sont souvent des entrepreneurs de longue date qui peuvent se permettre d’accéder à une telle proposition. Ils sont à l’aise financièrement et ne sont pas effrayés par les démarches administratives inhérentes au crédit-vendeur.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter :
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